г. Екатеринбург, Сибирский тракт, д. 12 стр. 1 А, оф. 204

Принят пакет антивирусных мер для арендаторов

Зельдин Михаил
Зельдин Михаил
Адвокат
31 Марта 2020

31 марта Государственная Дума приняла внесенный Правительством РФ законопроект № 931192-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». В тот же день закон был одобрен Советом Федерации и направлен Президенту.

Непосредственно перед третьим чтением законопроект был дополнен статьей 19, в которой содержатся три пункта:

  1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

  2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

  3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

  Принимаемый закон прокомментировала Оксана Бескорская, юрист адвокатской фирмы «Зельдин и Партнеры».

  Из анализа данного закона следует, что право потребовать отсрочку или уменьшение арендной платы распространяется на арендаторов любой недвижимости, независимо от того, в государственной собственности она находится или в собственности граждан и юридических лиц.

  Вместе с тем конкретные категории арендодателей, имеющие право на отсрочку, по всей видимости, будут установлены отдельным постановлением Правительства после подписания закона Президентом.

  Пункт второй принимаемой статьи содержит положение, отменяющее стандартное договорное условие о том, что арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год. Стороны смогут гибко учитывать эпидемиологическую ситуацию или иные обстоятельства и в зависимости от этого регулировать размер платы.

  Третий пункт, на мой взгляд, самый неоднозначный.
С одной стороны он закрепляет право обратиться к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением режима повышенной готовности или ЧС. Но с другой – пока непонятно, будет это право касаться только тех секторов бизнеса, которые непосредственно пострадали от пандемии, или же всех предпринимателей. Ведь так или иначе бизнес остановился у всех, кроме продовольственных магазинов и аптек. Правительство в ожидаемом подзаконном акте может установить, что признак невозможности использования имущества наличествует только у тех, кто закрылся благодаря прямому упоминанию в указах губернаторов (парикмахерские, кафе, торговые центры и т.д.), а может распространить его и на тех, кто был вынужден отказаться от посещения офиса по причине самоизоляции и перехода на удаленную работу.

  Право потребовать уменьшения арендной платы можно и нужно также сопоставить с действующими положениями статьи 451 Гражданского кодекса о том, что существенное изменение обстоятельств может явиться основанием для изменения или расторжения договора.

  Означает ли новое законоположение, что суды будут отказывать в расторжении договора аренды в связи с пандемией коронавируса и применять только правила об уменьшении арендных платежей, или же данное нововведение лишь констатирует, что режимы ЧС и повышенной готовности являются существенным обстоятельством, допускающим изменение договоров – покажет судебная практика.